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Was ist die Zuweisung von Eigentum an einer Wohnung in einem neuen Gebäude, Sorten und Risiken

May 20
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Aus Profitgier verkaufen viele Zinsinhaber Wohnungen in der Endphase des Baus, wenn die Kosten für den Wohnungsbau von Beginn des Projekts an (und nicht nur einmal) gestiegen sind und vom Bauherrn keine Wohnungen mehr übrig sind. Sie können eine solche Transaktion nur durchführen, indem Sie das Eigentum an einer Wohnung in einem neuen Gebäude übertragen, was das bedeutet und welche Nuancen Sie kennen sollten, um sich vor den wahrscheinlichsten Risiken zu schützen - lesen Sie diesen Artikel.

Übertragung des Eigentums einer Wohnung in einem neuen Gebäude

Was ist die Zuweisung von Eigentumsrechten?

Bevor Sie herausfinden, wie sicher der Kauf von Immobilien im Rahmen dieser Regelung, müssen Sie verstehen, was die Aufgabe einer Wohnung in einem neuen Gebäude ist, klären die rechtlich wichtigen Aspekte bei dieser Art von Transaktion.

Die Übertragung von Eigentumsrechten ist die einzige Möglichkeit für einen Immobilienmakler, eine Wohnung in einem unfertigen Haus zu verkaufen, bevor sie in Betrieb genommen wird. Daher ist die Frage der Abtretung nur, wenn der Verkäufer kein Entwickler ist, sondern eine physische (ein Aktionär, der Gehäuse vom Entwickler gekauft hat) oder eine juristische Person (eine Auftragnehmerfirma, eine Investorenorganisation). Diese Art der Übertragung von Rechten auf die Wohnung wird durch das Bundesgesetz "Über die Teilnahme am gemeinsamen Bau" geregelt. Und es ist vom Moment der staatlichen Registrierung des Vertrags der Teilnahme im Bau (DDU) bis zum Moment der Lieferung des Hauses möglich.

Die Übertragung einer Wohnung wird als eine Transaktion verstanden, deren Folge die Übertragung von Eigentumsrechten auf eine Wohnung ist. Da wir aber von einer Wohnung in einem neu gebauten Haus sprechen, werden mit den Rechten auch die Pflichten des Gesellschafters übertragen. Der Gegenstand des Verkaufs ist nämlich nicht die Wohnung selbst, sondern ein Vertrag, nach dem der Käufer in Zukunft Eigentümer (DDU) werden kann. Bis dahin ist die Wohnung kein eigentliches Objekt, sondern nur bedingt, mit bedingten Daten und Nummerierung (Postanschrift, genaue Fläche und Wohnungsnummer werden erst nach Inbetriebnahme des Hauses bekannt). Die tatsächliche Übergabe der Wohnung an den neuen Eigentümer erfolgt im Rahmen der Übertragungsurkunde und erst nach Erhalt der Genehmigung zur Inbetriebnahme.

Anstelle des Wortes "Zedent" in offiziellen Dokumenten erscheint oft die rechtliche Bezeichnung - Abtretung. Der Vertrag über die Übertragung von Rechten und Pflichten aus dem DDU unterliegt der staatlichen Registrierung.

Wichtig! Die Nichteinhaltung der rechtlich relevanten Bedingungen kann dazu führen, dass die Transaktion als ungültig anerkannt wird.

Arten der Zuordnung

Transaktionen im Auftrag werden in zwei Arten unterteilt, abhängig davon, wer als Verkäufer handelt - eine Einzelperson oder eine Organisation (juristische Person).

1. Im ersten Fall handelt es sich meist um einen Gewinn aufgrund des Unterschieds zwischen den Preisen in der Grube und dem letzten Bauabschnitt (ein paar Monate vor der Lieferung des Hauses). Der Verkäufer ist auch motiviert, Steuern zu vermeiden. Während der Anteilseigner nicht Eigentümer wurde, ist er verpflichtet, Einkommensteuer auf den Verkauf einer Wohnung (Einkommensteuer) zu zahlen, aber gleichzeitig einen erheblichen Teil zu sparen (die Steuer wird nicht nach dem Katasterwert berechnet, also ohne eine Erhöhung um 0,7). Wenn Sie jedoch ein Haus auf dem Grundstück registriert haben, ist der Eigentümer verpflichtet, eine Steuer von 13% auf die Kosten des Verkaufs zu zahlen (wenn das Apartment weniger als fünf Jahre hat). Welche Risiken können entstehen, wenn Rechte von einem Aktionär auf eine andere übertragen werden?

Bei der Ausfertigung des Abtretungsvertrages ändert sich in der bestehenden DDU der Zinsinhaber. Gleichzeitig muss der neue Gesellschafter den Bedingungen des Entwicklers zustimmen, die mit dem vorherigen Teilnehmer an der gemeinsamen Konstruktion vereinbart wurden. Änderungen in der DDU sind nicht mehr möglich. Aber es gibt ein Plus darin. Alle Pflichten des Bauträgers bleiben gleich - der neue Gesellschafter erhält die Wohnung zum vereinbarten Preis und innerhalb der vereinbarten Frist.

2. Im zweiten Fall, wenn die Rechte und Pflichten im Rahmen der DDU von der juristischen Person übertragen werden, unterscheidet sich das Verfahren zur Abwicklung der Transaktion nicht zu sehr von der vorherigen Version. Die einzige Voraussetzung für die Organisation - die Berechnung mit dem Entwickler muss in einer bargeldlosen Form und nur nach der staatlichen Registrierung der DDU erfolgen.

Dok

Die Einstellung der Entwickler zur Aufgabe und Zulassung

Nach der aktuellen Gesetzgebung der Russischen Föderation (nämlich Bundesgesetz Nr. 214) ist es nicht notwendig, eine Vereinbarung zu treffen, wenn der Preis des Abtretungsvertrags vollständig bezahlt ist. Wenn die Zahlung nur teilweise erfolgt, ist die Zustimmung des Bauträgers Voraussetzung für die Übertragung der Rechte an der Wohnung. Dies ist eine allgemeine Regel, von der es Ausnahmen gibt. Wenn der Entwickler in der DDU eine direkte Anforderung vorschreibt: "Die Übertragung von Rechten ohne Vereinbarung mit dem Entwickler ist unmöglich" - dann ist der Kapitalgeber verpflichtet, die Bedingungen des Vertrags einzuhalten, unter dem er unterzeichnet hat.

Nicht alle Entwickler begrüßen Angebote zur Rechtevergabe. Einige registrieren einfach in der DDU die Notwendigkeit, eine Übertragungstransaktion auszuhandeln. Andere ziehen es vor, Leistungen zu erhalten: Sie verlangen eine Gebühr für die Möglichkeit der Übertragung von Ansprüchen an eine andere Person in Höhe von 1-15% des Wertes der Wohnung. Wer genau diese Kosten tragen soll, die Gesetzgebung ist nicht klar ausgeschrieben, alles hängt von der Vereinbarung zwischen den Parteien ab. In den meisten Fällen werden diese Ausgaben vom ersten Anteilseigner übernommen, der den Bedingungen des Entwicklers zugestimmt hat. In der Praxis überschätzt der Verkäufer jedoch häufig den Preis einer Wohnung, um die Differenz zu decken.

Und wieder andere registrieren in DDU ein direktes Verbot der Erfüllung der gegebenen Transaktion. Das ist übrigens nicht völlig legal und kann vor Gericht angefochten werden (wenn frühere Praxis die Sinnlosigkeit solcher Appelle von Anteilseignern gezeigt hat, gibt es jetzt eine positive Tendenz - Richter treten zunehmend auf die Seite des Teilnehmers an gemeinsamer Konstruktion).

Wichtig! Auch wenn es keine Klausel über das Verbot oder die obligatorische Genehmigung in der DDU gibt, sind die Parteien verpflichtet, dem Bauherrn die Änderung des Zinsinhabers mitzuteilen.

Risiken bei der Aufgabe

Um zu verstehen, ob es bei der Transaktion "Fallstricke" gibt, müssen Sie die Motive kennen, die den Verkäufer antreiben. Im Falle der Übertragung von Rechten auf eine Wohnung in einem neu gebauten Haus ist alles sehr klar und verständlich. Der Verkäufer will profitieren und Steuern vermeiden. Und es spielt keine Rolle, wer als Aktionär auftritt - als privater Unternehmer oder als Organisation.

In diesem Fall ist die Wahrscheinlichkeit, Betrügern zu begegnen, nicht ausgeschlossen. Um Risiken (Verlust von Geld und Unterkunft) zu vermeiden, sollten Sie Folgendes überprüfen:

  1. Das Objekt im Bau (wie wird das Projekt umgesetzt, gab es Verzögerungen, sind die Bauvorschriften eingehalten)?
  2. Entwickler (seine Geschichte, Zuverlässigkeit, Bewertungen des Unternehmens in den Foren und in den Gemeinden der Aktionäre);
  3. Projektgenehmigungsdokumentation (enthält alle offiziellen Daten über das Projekt und den Entwickler);
  4. Gibt es ein Verfahren für die staatliche Registrierung der DDU?
  5. Ob der Verkäufer den Entwickler vollständig bezahlt hat (wie im Falle eines regulären Verkaufs sendet der Verkäufer Zahlungsbelege zusammen mit anderen Dokumenten, in unserem Fall ist es die DDU).

Risiken bei der Vergabe von Rechten an eine Wohnung in einem Neubau

Die ersten drei Punkte sind mit dem Risiko eines unerledigten Geschäftes verbunden: Der Verkäufer kann durch den Wunsch bewegt werden, ein solches Objekt loszuwerden, ohne Geld zu verlieren. Ein deutliches Zeichen für die "eingefrorene" Konstruktion, wenn 70% - 80% der in einem bestimmten Haus verkauften Wohnungen im Rahmen eines Auftrages angeboten werden und die Bauarbeiten auf der Baustelle nur um 20-40% abgeschlossen sind.

Die letzten beiden beinhalten das Risiko, alle Investitionen zu verlieren, oder das Risiko unvorhergesehener Ausgaben. Hat der vorherige Aktionär die Wohnung nicht oder nicht vollständig bezahlt, wird die Zahlungspflicht einem neuen Teilnehmer der Gemeinschaftskonstruktion übertragen (obwohl er den Verkäufer bereits vollständig bezahlt hat).

Wie die Praxis zeigt, gibt es oft Fälle, in denen Verkäufer versuchen zu betrügen und anzubieten, Rechte an einer vorläufigen DDU zu übertragen. Ein solcher Vertrag hat keine Rechtskraft, weil er nicht einmal in der regalata registriert ist. Solche betrügerischen Handlungen werden oft von Doppelverkäufen begleitet und enden immer für einen betrogenen Käufer durch den Verlust von Bargeld und Wohnraum.

Hypothek: Verfahren

Eine einfache, wenn auch nicht auf den ersten Blick verständliche Transaktion im Auftrag ist kompliziert, wenn die Zahlung auf Kosten von Hypothekenmitteln erfolgt. Betrachten wir drei verschiedene Situationen und die Reihenfolge der Aktionen in jedem von ihnen.

1. Der Verkäufer hat eine Wohnung auf Kosten der Hypothek gekauft. Die Hauptfrage ist, wie die Rechte auf Immobilien übertragen werden, wenn die Bank eine Belastung auferlegt?

Wenn der Verkäufer eine Wohnung in einer Hypothek gekauft hat, ist das Abtretungsgeschäft nur möglich, nachdem die Schuld vollständig zurückgezahlt wurde. Sie können das Darlehen auf Kosten des Käufers in wenigen Schritten zurückzahlen (aber nur, wenn der Käufer Bargeld hat):

  • der Verkäufer und der Käufer sollten einen Kreditvertrag oder eine Quittung erstellen (sie ist nicht registrierungspflichtig, sondern wird in zweifacher Ausfertigung, im Falle von Ansprüchen lange aufbewahrt) und erst dann zur Rückzahlung des Darlehens und zur Entfernung der "Belastung" überwiesen;
  • Ausführung einer Transaktion im Rahmen eines Vertrags zur Übertragung von Rechten.

2. Der Käufer kauft eine Wohnung in einer Hypothek - wie man einen Deal macht und Kosten reduziert?

Ein Darlehen für ein fertigungsbereites Objekt, das durch Abtretung von Rechten verkauft wird, wird nicht bei allen Banken und in einem relativ hohen Prozentsatz gewährt (nicht in der Anfangsphase des Baus - statt 9,5% pro Jahr - 11-13%). In diesem Zusammenhang hat der Käufer das Recht, vom Verkäufer einen erheblichen Rabatt zu verlangen. Wenn es nicht so viele Menschen gibt, die eine Wohnung im Rahmen eines Arbeitsvertrages kaufen möchten, muss sich die andere Partei auf halber Strecke treffen.

Um einen Kredit zu beantragen, eröffnet die Bank ein Sonderkonto für den Kunden, für das der Kreditnehmer eine erste Gebühr bezahlen muss. Es kommen auch Kreditmittel. Das Verfahren endet mit der Überweisung des gesamten Betrags auf das Konto des Verkäufers, das erst nach der staatlichen Registrierung des Abtretungsvertrages (in der Regalata) erfolgt.

3. Beide Parteien kaufen auf Kosten der Hypotheken.

Wenn die Parteien in der Transaktion zwei "Hypotheken" sind, ist die Übertragung von Rechten noch möglich, wenn der erste Aktionär die Zustimmung seiner kreditgebenden Bank erhalten wird.

Natürlich ist die Abtretung von Wohnrechten komplex und erfordert die Einhaltung einer Reihe von rechtlichen Nuancen, sowie maximale Sorgfalt und Vorsicht, sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer. Aber jetzt wissen Sie, wie Sie die wahrscheinlichsten Risiken vermeiden und den Vertrag formalisieren können. Vergessen Sie auch nicht die Standardrisiken, die mit einer Immobilientransaktion verbunden sind (Ansprüche von Dritten, Verwandten, Verkauf durch einen inkompetenten Verkäufer, Treuhänder, nicht autorisiert, mit der Durchführung der Anlage umzugehen, etc.).

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