Liliam Fashion Week in London
  • 20 March 2015

  • 09.00 - 16.00 (Monday Free)

  • 21 King Street, Melbourne Victoria 3000 Australia See in Map

  • Nullam quis risus eget urna mollis ornare vel eu leo. Vestibulum id ligula porta felis euismod semper. Duis mollis, est non co.

  • Read More

¿Cuál es la asignación de propiedad de un apartamento en un edificio nuevo, variedades y riesgos?

May 20
No comments yet

Con el fin de recibir beneficios, muchos inversores inmobiliarios están vendiendo apartamentos en las etapas finales de construcción, cuando el costo de la vivienda se ha incrementado (y no sólo una vez) con el inicio del proyecto, y los apartamentos del desarrollador izquierda. Puede realizar dicha transacción solo transfiriendo la propiedad de un apartamento en un nuevo edificio, lo que esto significa y los matices que debe saber para protegerse contra los riesgos más probables: lea este artículo.

Transferencia de propiedad de un departamento en un edificio nuevo

¿Cuál es la asignación de los derechos de propiedad?

Antes de averiguar qué tan segura es la compra de bienes inmuebles bajo este esquema, debe comprender cuál es la asignación de un departamento en un edificio nuevo, aclarar los aspectos legalmente significativos asociados con este tipo de transacción.

La asignación de derechos de propiedad es la única forma en que un agente de bienes raíces puede vender un apartamento en una casa sin terminar antes de ponerlo en funcionamiento. Por lo tanto, la cuestión de la asignación es solo cuando el vendedor no es un desarrollador, sino un físico (un accionista que compró una vivienda al desarrollador) o una entidad legal (una empresa contratista, una organización de inversionistas). Esta forma de transferir los derechos al apartamento está prevista en la ley federal "Sobre la participación en la construcción compartida". Y es posible desde el momento del registro estatal del contrato de participación en la construcción (DDU) hasta el momento de la entrega de la casa.

La transferencia de un apartamento se entiende como una transacción, cuyo resultado es la transferencia de derechos de propiedad a una vivienda. Pero, dado que estamos hablando de un departamento en una casa de nueva construcción, junto con los derechos sobre él, también se transfieren los deberes del accionista. De hecho, el objeto de venta no es la vivienda en sí, sino un contrato, según el cual el comprador puede convertirse en el propietario en el futuro (DDU). Hasta entonces, el departamento no es realmente un objeto existente, sino solo condicional, con datos condicionales y numeración (la dirección postal, el área exacta y el número de departamento se conocen solo después de poner en funcionamiento la casa). La transferencia real del apartamento al nuevo propietario se lleva a cabo bajo la escritura de transferencia y solo después de recibir el permiso para la puesta en servicio.

En lugar de la palabra "ceder" en documentos oficiales, a menudo aparece el término legal - cesión. El contrato de cesión de derechos y obligaciones bajo DDU está sujeto a registro estatal.

¡Importante! El incumplimiento de cualquiera de las condiciones legalmente significativas puede conducir al reconocimiento de la transacción como inválida.

Tipos de asignación

Las transacciones en asignación se dividen en dos tipos, según quién actúa como vendedor: un individuo o una organización (entidad legal).

1. En el primer caso, la mayoría de las veces se trata de obtener ganancias debido a la diferencia entre los precios en el foso de la fundación y la etapa final de la construcción (un par de meses antes de la entrega de la casa). Además, el vendedor está motivado por el deseo de evitar el pago de impuestos. Mientras que los tenedores de interés no se conviertan en el propietario, que está obligado a pagar impuestos sobre la venta de apartamentos (PIT), pero al mismo tiempo ahorrar una parte sustancial de (el impuesto se calculará no en el valor catastral, y por lo tanto hay un aumento en un factor de 0,7). Pero habiendo registrado una casa en la propiedad, el propietario está obligado a pagar un impuesto del 13% sobre el costo de la venta (si el apartamento tiene menos de cinco años). ¿Qué riesgos pueden surgir al transferir los derechos de un accionista a otro individuo?

Al realizar el contrato de asignación, en el DDU existente, el titular del interés cambia. Al mismo tiempo, el nuevo accionista debe aceptar los términos del desarrollador, que se acordaron con el participante anterior en la construcción compartida. Para hacer cambios en el DDU ya no es posible. Pero hay una ventaja en esto. Todos los deberes del desarrollador siguen siendo los mismos: el nuevo accionista recibirá el apartamento al precio acordado y dentro del período acordado.

2. En el segundo caso, si los derechos y obligaciones bajo DDU son transferidos por la entidad legal, el procedimiento para procesar la transacción no es muy diferente de la versión anterior. El único requisito para la organización: el cálculo con el desarrollador debe realizarse en forma no monetaria y solo después del registro estatal de la DDU.

doc

La actitud de los desarrolladores ante la asignación y aprobación

De acuerdo con la legislación actual de la Federación de Rusia (a saber, la ley federal No. 214), no es necesario llegar a un acuerdo si el precio del contrato de asignación se paga en su totalidad. Si el pago se realiza solo en parte, entonces el consentimiento del desarrollador es un requisito previo para la transferencia de los derechos al apartamento. Esta es una regla general, de la cual hay excepciones. Si el desarrollador en la DDU prescribió un requisito directo: "la asignación de derechos sin acuerdo con el desarrollador es imposible" - entonces el inversionista de capital está obligado a cumplir con los términos del contrato, bajo los cuales firmó.

No todos los desarrolladores aceptan tratos sobre la asignación de derechos. Algunos simplemente registran en DDU la necesidad de negociar una transacción de transferencia. Otros prefieren recibir beneficios: cobran una tarifa por la posibilidad de transferir reclamos a otra persona en la cantidad de 1-15% del valor del apartamento. Quién exactamente debe asumir estos costos, la legislación no está claramente explicada, todo depende del acuerdo entre las partes. Muy a menudo, estos gastos están cubiertos por el primer accionista, que estuvo de acuerdo con los términos del desarrollador. Sin embargo, en la práctica, el vendedor a menudo exagera el precio de un apartamento para cubrir la diferencia.

Y aún otros registran en DDU una prohibición directa sobre el cumplimiento de la transacción dada. Que, por cierto, no es del todo legal y podría ser impugnada en los tribunales (si la práctica anterior mostró la falta de sentido de dichos tenedores apelaciones, ahora hay tendencia positiva - jueces están ocupados cada vez más por los participantes de construcción compartida).

¡Importante! Incluso si no existe una cláusula sobre la prohibición o la aprobación obligatoria en la DDU, las partes están obligadas a notificar al constructor sobre el cambio en el titular del interés.

Riesgos en la asignación

Para entender si hay "trampas" en la transacción, necesita conocer los motivos que impulsan al vendedor. En el caso de la asignación de derechos a un apartamento en una casa recién construida, todo es extremadamente claro y comprensible. El vendedor quiere beneficiarse y evitar impuestos. Y no importa quién actúe como titular de un interés: un empresario privado o una organización.

En este caso, no se descarta la probabilidad de encontrar estafadores. Para evitar riesgos (pérdida de dinero y vivienda), vale la pena verificar:

  1. El objeto en construcción (¿cómo se está implementando el proyecto, hubo demoras, se observan las normas de construcción)?
  2. Desarrollador (su historial, confiabilidad, revisiones de la compañía en los foros y en las comunidades de accionistas);
  3. Documentación que permite proyectos (contiene todos los datos oficiales sobre el proyecto y el desarrollador);
  4. ¿Hay un procedimiento para el registro estatal de la DDU?
  5. Si el vendedor pagó al desarrollador en su totalidad (como en el caso de una venta regular, el vendedor envía recibos para el pago junto con otros documentos, en nuestro caso es el DDU).

Riesgos al asignar derechos a un apartamento en un edificio nuevo

Los primeros tres puntos están relacionados con el riesgo de asuntos pendientes: el vendedor puede verse impulsado por el deseo de deshacerse de dicho objeto sin perder dinero. Una clara señal de la construcción "congelada", cuando el 70% - 80% de los apartamentos vendidos en una determinada casa se ofrecen bajo un contrato de asignación, y las obras de construcción en el sitio se completan solo en un 20-40%.

Los dos últimos implican el riesgo de perder todas las inversiones o el riesgo de gastos imprevistos. Si el accionista anterior no pagó en su totalidad o no pagó el apartamento en absoluto, la obligación de pago se asignará a un nuevo participante en la construcción compartida (a pesar de que ya ha pagado totalmente al vendedor).

Como muestra la práctica, a menudo hay casos en que los vendedores intentan hacer trampa, ofreciendo transferir derechos en una DDU preliminar. Tal tratado no tiene fuerza legal, porque ni siquiera está registrado en la regalata. Tales acciones fraudulentas a menudo van acompañadas de ventas dobles y siempre terminan por un comprador defraudado por la pérdida de efectivo y vivienda.

Hipoteca: procedimiento

Una transacción simple, aunque no comprensible a primera vista, en la asignación es complicada cuando el pago se realiza a expensas de los fondos de la hipoteca. Consideremos tres situaciones diferentes y el orden de las acciones en cada una de ellas.

1. El vendedor compró un departamento a expensas de la hipoteca. La pregunta principal es cómo transferir los derechos a bienes inmuebles, si el banco impuso un gravamen?

Si el vendedor compró un apartamento en una hipoteca, la transacción de asignación solo será posible después de que la deuda haya sido pagada en su totalidad. Puede pagar el préstamo a expensas del comprador en unos pocos pasos (pero solo si el comprador tiene efectivo):

  • el vendedor y el comprador debe emitir el contrato de préstamo o la recepción (no sujetos a registro, pero se harán por escrito en dos ejemplares, almacenados durante mucho tiempo, en el caso de una reclamación), y sólo entonces para transferir el dinero para pagar el préstamo y eliminar las "cargas";
  • ejecución de una transacción bajo un contrato de cesión de derechos.

2. El comprador compra un apartamento en una hipoteca: ¿cómo hacer un trato y reducir los costos?

Crédito para el objeto, listo para la entrega y se implementa mediante la asignación de derechos, concedida no todos los bancos y un gran porcentaje de lugar (no es que en la etapa inicial de la construcción - en lugar de 9,5% por año - 11-13%). En relación con esta circunstancia, el comprador tiene derecho a exigir un descuento significativo al vendedor. Si no hay tantas personas que deseen comprar un departamento bajo un contrato de asignación, la otra parte deberá reunirse a mitad de camino.

Para solicitar un préstamo, el banco abre una cuenta especial para el cliente, a la que el prestatario está obligado a pagar una tarifa inicial. También vienen fondos de crédito. El procedimiento finaliza con la transferencia del monto total a la cuenta del vendedor, que se realiza solo después del registro estatal del contrato de cesión (en la regalata).

3. Ambas partes hacen una compra a expensas de los fondos de la hipoteca.

Si las partes en la transacción son dos "hipotecas", la transferencia de derechos aún es posible, si el primer accionista recibirá el consentimiento de su banco de préstamos.

Por supuesto, el acuerdo sobre la asignación de derechos de vivienda es complejo y requiere el cumplimiento de una serie de matices legales, así como la máxima atención y precaución, tanto del vendedor como del comprador. Pero ahora usted sabe cómo evitar los riesgos más probables y formalizar el contrato. No olvide también los riesgos estándar asociados con cualquier transacción inmobiliaria (reclamaciones de terceros, parientes, venta por parte de un vendedor incompetente, fideicomisario, no autorizado para tratar con la implementación de la instalación, etc.).

Your email address will not be published. Required fields are marked *

92 − = 86